「東京のマンション価格が上がっているから売りたい」 この動機で売却する事をお勧めしない理由
2024/03/16
「不動産価格が上がっているから売りたい」
この動機で売却する事をお勧めしない理由
「首都圏マンションの価格が上がっているから売却を検討している」
このような相談が増えてきた。
特に子育てを終えた夫婦や、第二の人生を模索する人に多く見受けられる。
これをきっかけに人生設計を考え直す事は賛成するが、価格面・お金だけを理由に売却する事は、絶対ではないが、良い選択ではないと考える。
今回は、その理由をお伝えしたいと思う。
下記に当てはまる方は、金銭面以外の別の強い動機がない限り、売らないか、賃貸に出す方がよい事が多いであろう。
1、築年数が古くなると価格がどんどん下がると思っている。
物の値段があがるようにマンションの価格もあがる。
一般的な物や、日本の木造住宅と違い、東京のマンションは古くなれば価格が下がるものではない。
最近の不動産価格の上昇を見れば分かるであろう。
この10年で築年数が10年古くなったが、価格は上がり続けている。
日経平均も4万円を超える状態となり、インフレが加速する事も考えられる。
物の値段があがれば、不動産の価格も上がるので、古くなれば安くなるという考えを変えた時に、売却したいかを再考してみることをお勧めする。
2、不動産価格が過熱しているのでチャンスだと思っている。
マンション価格は上昇し続け、今がピークに近い！だから売るチャンス！
果たしてそうであろうか。
誰にもわかる事ではないが、過去のITバブル、リーマンショック、コロナショックなどで価格は一気に下がった。
しかしながら、ITバブルでは1年〜2年、リーマンショックで2〜3年、コロナでは半年で元に戻り、その後は更に上昇が続いた。
不景気ショックになる前に売った人よりも、3年以上持ち続けた人が価格では勝るといえる。売らないか賃貸にする事で、資産価値が上がった事になるであろう。
3、価格が下がったら、もったいない。
過去の不景気で東京の不動産価格はどれくらい下がったのであろうか。
10〜15%前後であった。
平均的な中古マンション価格5000万円の場合で、下落後のピークの価格が4500〜4250万円、約600万円ダウンである。
もしその人が、その後近くの18万円賃貸を借りた場合を考えてみよう。
期間は3年間（過去の不景気で、不動産価格は遅くとも3年以内には元に戻った為）で計算すると、家賃で648万円。更新料と礼金がそれぞれ1ヶ月で36万円。売却諸費用が160万円で合計約850万円となる。
つまり高く売れたと思っても、3年も経過しない内にマイナスになってしまう。
お金だけを理由に売却し、割と同じような首都圏エリアで賃貸にすることは、お金面だけではお勧めできない事が、少しご理解いただけたと思う。
4、不動産会社に相談したら同じ意見！売却を進められた。
不動産会社の営業マンは、まずこのように質問するであろう「なぜ売却しようと思ったのですか」。
あなた「今はマンション価格が上がっているし、どんどん古くなると価値が下がる、下がる前の今がチャンスなので、この機会に売った方がよいと思った」。
営業マン「その通りです。よくご存知ですね。下がる前に早く売却を進めていきましょう」
あなた「やはりそうなのですね。よろしくお願いします！」
所有した不動産の鉄則は「手放さない」
色々な意味があるが、相手のいいようにならないという意味もある。
営業マンと相談をするケースは多いと思うが、営業マンはあなたの将来や、今後あなたのマンションの価格がどうなるかには興味はないと思ってほしい。
ただ売りたい。
上記の1〜3のような事もある上で、一緒に考えよう！という提案は考えにくいものである。
あなたの知識や理解が、営業マンの利益になる内容と同じであれば、オウム返しで賛同して、売却を勧めることであろう。
よって金銭面での売却相談はコンサルや相談事になりにくいので、注意が必要である。
5、 まとめ（高いから売りたいに適した例）
東京や東京の周辺エリアの高騰が続き、売却に興味を持つ人が多くなったが、本当に高騰なのであろうか。
人口がこれから少なくなり需要と供給のバランスで価格が下がる？本当であろうか。
あなたの市区の将来の人口動向予測を調べてみたか。東京エリアはまだまだ人口が増え続ける情報の方が多くある。
ローン金利が上がる事で価格が下がる？本当であろうか。
給料のベースアップが今後続けば、適切な金利上昇とも考えられる。仮に月に1万円、夫婦で2万円、給料があがれば、今の金利（35年の変動ローン）であれば、6〜800万円は上げられる事になる。
多少の金利上昇でも耐えられそうであり、金利が上がっても受容できる状況になっていると考えらえないか。
不動産はインフレにともない価格があがる。
古くなってもマンションの躯体を心配する事もなく、それ以上の魅力が東京や周辺の不動産にはある。
つまりは、価格が下がらない、マンションの価格が高いのではなく通過点と考えた時に、売りたいかどうかを考える視点が必要である。
全国を対象にした情報であるユーチューブ・書籍・テレビなどは強く参考にしてはいけない。
あくまでも、あなたがいる東京という特殊なエリアで不動産がどうなるかという情報を仕入れる必要がある。
あなたの物件に近ければ近いほど濃い情報をもった不動産会社であるが、いい話、正直な提案をしてくれるとは限らない。大手・地元・賃貸メイン・紹介・私関谷など、色々な人の意見を聞いて、あなたの不動産情報を多角的に得ていくべきである。
最後に、高いから売りたい！も良いかな（絶対ではない）と思う例としては、
1、 まとまったお金が必要になった人
2、 今のマンションが嫌な人（手狭・人間関係）
3、 次の暮らしがワクワクするような人
4、 同じ東京エリアでなく、家賃や不動産価格が安いエリアに移住したい人
5、 災害リスクなどが不安で仕方がない人
6、 投資運用が得意な人
であろうか。
売って「得した感じを得たい」という理由だけで売る人はいないと思うが、他の理由として感情面を大切にしてほしいと考える。
ローンが終わっている人は賃貸にするのもお勧めである！
文責：宅地建物取引士・株式会社関谷健不動産販売／代表取締役 関谷健
